Il y a déjà longtemps que je m'interroge sur l'évolution économique de l'immobilier. Nous entendons partout qu'il est prudent « d'investir dans la pierre » , comme un vieux proverbe asséné par les sages à ceux qui ne le seraient pas.

N'est-ce pas une illusion, comme beaucoup de croyances ? Quel est le poids de l’immobilier dans l’économie française ? Allons plus loin, l'immobilier ne serait-il pas une des raisons principales des dysfonctionnements de nos économies, notamment de ses crises perpétuelles ?

Les ménages consacrent en moyenne 25% de leur budget aux dépenses de logement, ce pourcentage ce cesse d'augmenter à l'excès; 20% en 1984, moins de 10% en 1960 …. Cette croissance anormale est liée à l' augmentation du coût de l'immobilier qui se traduit par des prix de plus en plus abusifs pour ceux qui veulent acheter et des loyers qui ne cessent de grimper pour les autres.

Entre 1998 et 2004, alors que le niveau de vie des français a augmenté de 28%, les prix de l'immobilier ont grimpé de 86%. Entre 1997 et 2007, les prix des maisons et des appartements ont augmenté de 142 % . Selon la banque BNP-Paribas, les prix de l'ancien ont augmenté de 155 % sur le territoire national, et de 191 % à Paris correspondant à une multiplication des prix par un facteur trois. Si bien que, en 2010 le prix du logement relativement au revenu des français est à son plus haut niveau depuis 70 ans. Pourtant les ménages continuent de rêver et d'acheter des biens de plus en plus chers. D'une part parce que les taux d'intérêts sont très faibles d'autre part parce que l'immobilier est un placement qualifié de sûr et qui permet de s'enrichir en dormant.

Pire, quand on compare le prix moyen de transaction des logements au coût moyen de construction nous avons un rapport de 2,2. Ce qui signifie que les logements sont vendus 2,2 fois plus chers qu'ils ne coutent. Cela concerne autant les maisons individuelles que les appartements. Croire que c'est le foncier qui plombe les prix est un mythe puisque les appartements subissent cette tendance anormale, en réalité le surcoût s'explique par l'emplacement (par exemple les centres villes ou des Villes qualifiées de huppées)

Concernant les loyers, de 2005 à 2010, les prix ont augmenté de 50% tandis que les salaires n'ont augmentés que de 25%. Il ne faut donc pas s'étonner que de plus en plus de ménages ne soient plus en capacité de se chauffer correctement.

L'institut de l'Épargne Immobilière et Foncière a mesuré la part de l'immobilier dans le PIB: avec 343 milliards d’euros soit 20% du PIB en 2009, l’immobilier est le premier poste de valeur ajoutée. En 1959 cette part était de l'ordre de 10 et depuis ne cesse de progresser. En 2010 la part relative au PIB a encore augmenté pour atteindre 22,6%, un record ! Quelques économistes affichent plus de 30% ! Plus grave, dans la période actuelle de crise, les banques préfèrent prêter leurs liquidités pour des opérations immobilières plutôt que pour des investissements productifs. Si bien que les liquidités s'orientent en priorité vers l'immobilier et laissent de côté tous les autres secteurs économiques; on comprend aisément la suite, la crise va durer et déversant les quelques liquidités retrouvées grâce à la BCE dans la trappe de l'immobilier.

Par rapport à ces chiffres, qui font plus penser à du délire, on peut s'interroger sur la pertinence des mesures de richesses notamment le PIB. Ici nous avons affaire à un secteur particulièrement spéculatif et irrationnel, déconnecté de la réalité de la production des richesses. En fait le PIB traduit un système virtuel basé sur des bulles successives qui finissent toujours par éclater. Par contre ce système gangréné met en difficulté la plupart des ménages qui ne font pas partie des 10% les plus aisés.

Certains considèrent que le manque de logements implique une augmentation mécanique des coûts. La hausse récente des prix est inexplicable. Comment l’expliquer autrement que par la spéculation ? En effet, “sur les quarante dernières années, contrairement à ce que l’on pourrait attendre, il n’existe pas de corrélation entre le nombre de logements construits, net de l’accroissement du nombre de ménages, et les variations du prix des logements. Le niveau plutôt bas du prix des logements en 1998 ne faisait pas suite à un flux de construction plus élevé que la moyenne pendant la décennie précédente, bien au contraire, et le niveau très élevé atteint en 2004 n’est pas consécutif à un flux de construction plus faible pendant les années 1998-2004 que pendant la période précédente.” En effet il n'existe pas de corrélation entre les fluctuations des prix avec celle du nombre de personnes par ménage ou du nombre de ménages; dans la lettre de conjoncture du site des notaires (http://www.immonot.com [archive]) de mars 2007 souligne que sur 15 ans (1990-2005), la population française a augmenté de 4 millions et 50 000 personnes et le nombre de parcs de logements de 4 millions et 150 000 unités.

Tous ces chiffres traduisent un dysfonctionnement majeur de l 'économie mais aussi des comportements d'achat basé sur des croyances irrationnelles, le mimétisme comportemental entretenu par des mythes concernant le marché immobilier détermine l'acte d'achat immobilier au delà du bons sens.

Pour sortir de cette gabegie qui nous enfonce toujours plus loin 2 orientations peuvent être mis en œuvre:

  • la socialisation du foncier bâti (le sol). Par exemple, des communes ont créé des régies foncières, ce qui permet de maîtriser le coût de l'emplacement à la construction. Par contre, une fois le foncier vendu le marché reprend ses travers spéculatifs. Il pourrait également se concevoir que le foncier soit mis à disposition par des baux emphytéotiques sur de longues périodes et revienne propriété « socialisée » au terme du bail.

  • la taxation significatives des plus-values y compris pour le logement principal dont la vocation est de contrer cette spéculation qui permet aux plus aisés de s'enrichir en dormant.